事務所を賃貸契約するときの注意点は？賃貸借契約書と重要事項説明書の概要も解説
事務所を賃貸契約する際は、いくつかの書類が取り交わされます。その中でも重要なのが、賃貸借契約書と重要事項説明書です。契約時は家賃や間取り、立地ばかりに目が行きがちですが、後々のトラブルを避けるためにも、しっかりと書類に目を通して疑問点を解消しておく必要があります。
本記事では、この2つの書類の概要や、事務所を契約する際にどの事項に注意すべきかを解説します。事務所の賃貸契約を考えている方は、ぜひ最後までご覧ください。
✅書類の種類
事務所を賃貸契約する際、いくつかの書類に目を通す必要があります。代表的なものは、賃貸借契約書と重要事項説明書の2つです。
それぞれどのような書類なのか、詳しく見ていきましょう。
①賃貸借契約書
賃貸借契約書は、貸主と借主の間で締結した契約の内容を記した書類です。賃貸の契約条件に関する項目が記されています。フォーマットは大家さん、賃貸物件、不動産会社によって異なります。事務所を賃貸契約するにあたり、双方が合意した上での捺印が必要です。
賃貸借契約書には、主に以下の内容が記載されています。
● 賃貸の用途
● 契約の解除
● 中途の解約
● 違約金や損害賠償
● 禁止事項
● 原状回復
● 特約
後々のトラブルを避けるためにも、契約前には賃貸借契約書の内容をしっかり確認し、気になる点があれば担当者に連絡しましょう。
②重要事項説明書
重要事項説明書は、契約の際に行われる重要事項説明に際して発行される書類です。重要事項説明とは、仲介者である不動産会社から借主に対して、契約上重要な事項を説明することです。宅建取引業法により発行が義務付けられている他、書類の説明をするのは宅地建物取引主任者でなければいけません。
重要事項説明書には、以下の項目が記載されています。
● 土地・建物の所在地や登記された日
● 飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況
● 石綿使用調査の内容
● 耐震診断の内容
● 契約解除に関する事項
● 損害賠償や違約金に関する事項
上記以外にも、契約上重要な事項が記されています。
出典：国土交通省.「重要事項説明・書面交付制度の概要」.
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001477450.pdf,（参照 2023-04-23）.
出典：e-GOV法令検索.「宅地建物取引業法」.
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=327AC1000000176#439,（参照 2023-04-23）.
✅契約時の注意点
契約時、賃貸借契約書と重要事項説明書において、それぞれ注意点があります。
①賃貸借契約書
賃貸借契約書に記載された項目のうち、確認すべき項目がいくつかあるので、ご紹介します。
・賃貸の用途
賃貸は、用途が決められているものも珍しくありません。居住用とされている物件を事務所として利用すると、契約不履行となります。また事務所として認められている場合でも、業種が限定されているケースもあります。賃貸契約書の賃貸の用途の欄で、用途や業種が特定されていないか確認しておきましょう。
・契約の解除
賃貸借契約書には、貸主が契約を解除できるケースが定められています。一般的なのは、貸借主の契約不履行や、破産手続・民事再生手続などの申し立てをした際などです。想定していなかった退去を命じられてしまわないよう、契約の解除の事項には目を通しておきましょう。
・中途の解約
解約予告を事前に行うと、中途解約が可能です。このとき注意しなければならないのが、解約予告をいつまでにするかということです。契約によって異なりますが、事務所の場合は6カ月前までには申し出ておきましょう。
・違約金や損害賠償
契約不履行に伴い、違約金や損害賠償を請求されることもあります。どのようなケースが該当するのかと、金額を見ておきましょう。
・禁止事項
禁止事項には、賃貸を借りる上で、何が禁止されているのかが記されています。無断の又貸しやペットの飼育、大規模な内装の変更などは禁止されているケースがあるので、許可なく行わないようにしましょう。
・原状回復
借主は退去する際、入居した状態に戻す原状回復の義務があります。借主は「原状回復の範囲」と「工事業者の指定」の内容を確認しておきましょう。原状回復の範囲や業者の指定に納得いかない場合は、契約前に話し合う必要があります。
・特約
特約には、上記の事項以外で契約上必要となる事項を定めています。見落としがちですが、フリーレントやクリーニング、更新料・振り込み手数料を定めているケースがあるので、見落としがないよう内容をチェックしてください。
②重要事項説明書
重要事項説明書にも確認すべき項目があるので、それぞれ見ていきましょう。
・建物の権利
建物の権利に関する情報は、甲区と乙区に分けて記載されています。甲区では所有権、乙区では所有権以外の抵当権や賃借権、地上権などを定めています。
・物件の設備
上下水道やガス、電気などインフラの整備状況が記載されています。整備が必要な箇所の工事費は負担する必要があるのか、必要ならいくらかかるのかをチェックしておいてください。
・法令制限
法令上の制限については、法律名と制限の概要が記されています。どのような制限があるのかを確認し、疑問点があれば担当者や各自治体の都市計画課に問い合わせましょう。
まとめ
本記事では、事務所を契約する際、確認しておきたい2つの書類、賃貸借契約書と重要事項説明書を解説しました。賃貸借契約書は契約内容を定めた書類です。賃貸の用途や解約、禁止事項を確認しておいてください。また重要事項説明書には物件の整備や法令制限など、契約書には記載されていない重要な事項が載っています。事務所を契約する際に疑問点があれば、担当者や各種省庁に問い合わせて、解消しておきましょう。
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